Ít dự án hơn, nhưng thị trường không trầm lắng 

Nếu nhìn thuần túy vào số lượng dự án mới, có thể thấy thị trường không còn sôi động như giai đoạn trước. Theo các đơn vị tư vấn quốc tế, nguồn cung tương lai tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM, không dồi dào như giai đoạn 2016 - 2019. Việc phê duyệt dự án mới trở nên thận trọng hơn, yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn và thời gian chuẩn bị kéo dài hơn. 

Tuy nhiên, thực tế thị trường lại không rơi vào trạng thái trầm lắng. Báo cáo nghiên cứu thị trường Hà Nội quý IV/2025 cho thấy, dù số dự án mở bán mới không nhiều, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức cao. Nhiều dự án ghi nhận lượng giao dịch tích cực ngay trong giai đoạn đầu mở bán, phản ánh nhu cầu thực vẫn hiện hữu và dòng sản phẩm được thị trường chấp nhận rõ ràng hơn. 

Điểm khác biệt so với các chu kỳ trước nằm ở chỗ: thanh khoản không còn phân bổ đồng đều. Chỉ những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch, thông tin đầy đủ và phù hợp với nhu cầu ở thực mới thu hút được người mua. Những dự án thiếu hồ sơ hoàn chỉnh hoặc định vị sản phẩm mơ hồ nhanh chóng bị thị trường sàng lọc. 

Điều này đặt ra câu hỏi: khi số lượng dự án giảm, liệu thị trường có thực sự lành mạnh hơn hay đang bước vào một dạng khan hiếm có kiểm soát? 

Khi “cuộc chơi số lượng” không còn đất diễn 

Nguyên nhân cốt lõi của sự thay đổi này đến từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố nền tảng. 

Trước hết là khung pháp lý mới. Luật Đất đai sửa đổi, các nghị định hướng dẫn, bảng giá đất mới và hệ số điều chỉnh giá đất đã làm thay đổi căn bản cách thức phát triển dự án. Việc tiếp cận đất đai và xác định nghĩa vụ tài chính trở nên rõ ràng hơn, nhưng đồng thời cũng khắt khe hơn. Không còn dư địa cho những dự án “đi trước pháp lý” hay phát triển ồ ạt theo phong trào. 

Dữ liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2025, cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và thấp tầng có giá trị lớn. Khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá bán trên 100 triệu đồng/m², tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng sự lệch pha cung - cầu này buộc thị trường phải tái cấu trúc theo hướng chọn lọc hơn. “Thị trường không còn phát triển theo số lượng, mà phải chứng minh được sự phù hợp với nhu cầu thực và khả năng triển khai bền vững”, ông Đính nhấn mạnh. 

Song song với pháp lý là quá trình dữ liệu hóa. Việc gắn mã định danh bất động sản, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và giao dịch nhà ở đang từng bước thu hẹp không gian của thông tin mập mờ. Thị trường dần vận hành dựa trên dữ liệu thực thay vì tin đồn. 

Theo One Mount, dữ liệu định giá, dữ liệu giao dịch và hành vi người mua đang trở thành nền tảng cho các quyết định mua - bán. Người mua có nhiều công cụ để so sánh và đánh giá, trong khi chủ đầu tư buộc phải minh bạch nếu muốn tiếp cận thị trường. 

Sàng lọc mạnh và thay đổi “cuộc chơi” 

Quá trình tái cấu trúc đang tạo ra một cuộc sàng lọc rõ nét trên toàn thị trường. 

Với chủ đầu tư, lợi thế không còn nằm ở khả năng mở rộng quỹ đất nhanh, mà ở năng lực pháp lý, tài chính và quản trị dự án. Những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu sẽ sớm bộc lộ rủi ro trong giai đoạn mới. 

Ở góc độ đầu tư, Avison Young nhận định hoạt động M&A đang chuyển từ “nhiều nhưng rủi ro” sang “ít nhưng chắc”. Nhà đầu tư chỉ lựa chọn các dự án có hồ sơ rõ ràng, dữ liệu đầy đủ và khả năng kiểm soát rủi ro cao. Các thương vụ mang tính cơ hội, thiếu nền tảng dữ liệu đang dần biến mất. 

Người mua ở thực, trong khi đó, trở thành chủ thể được bảo vệ tốt hơn nhờ minh bạch thông tin. Tuy nhiên, nghịch lý cũng xuất hiện: khi số lượng dự án mới ít đi, khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp tại khu vực trung tâm ngày càng khó khăn, đặc biệt với nhóm thu nhập trung bình. 

Việc thị trường bước vào giai đoạn “ít dự án - nhiều dữ liệu” là điều kiện cần để nâng cao chất lượng tăng trưởng. Tuy nhiên, để quá trình tái cấu trúc không tạo ra hệ lụy xã hội, cần những giải pháp đồng bộ. 

Trước hết, chính sách phát triển nhà ở cần được điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn về cơ cấu nguồn cung. Kiểm soát chặt dự án không nên đồng nghĩa với thiếu hụt sản phẩm phù hợp cho người mua ở thực. 

Thứ hai, quá trình dữ liệu hóa cần được triển khai đồng bộ và nhất quán. Mã định danh bất động sản, dữ liệu giao dịch và thông tin quy hoạch cần được kết nối liên thông, dễ tiếp cận và có tính cập nhật cao. Khi dữ liệu trở thành nền tảng chung, thị trường sẽ vận hành minh bạch và kỷ luật hơn. 

Cuối cùng, các chủ thể tham gia thị trường cũng buộc phải thay đổi tư duy. Chủ đầu tư phải chấp nhận chu kỳ phát triển dài hơn; nhà đầu tư cần chuyển sang chiến lược dài hạn; người mua ở thực cần được trang bị đầy đủ thông tin để ra quyết định dựa trên dữ liệu, không phải cảm tính. 

Khi thị trường bước sang thời kỳ ít dự án hơn nhưng yêu cầu quản trị cao hơn, câu hỏi lớn vẫn còn bỏ ngỏ: liệu người mua ở thực sẽ được hưởng lợi từ sự minh bạch và kỷ luật này, hay sẽ phải chấp nhận mặt bằng tiếp cận ngày càng cao trong bối cảnh nguồn cung bị kiểm soát chặt? Đây chính là bài toán mà giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phải trả lời. 

Nguồn: https://vietnamfinance.vn/vi-sao-bat-dong-san-viet-nam-buoc-vao-thoi-ky-it-du-an--nhieu-du-lieu-d139314.html