Trong suốt gần một thập niên qua, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM vận hành theo một logic đặc biệt khi giá tài sản tăng nhanh hơn rất nhiều so với khả năng tạo ra dòng tiền. Điều này khiến bất động sản ngày càng được nhìn nhận như một loại “tài sản cất giữ”, hơn là một yếu tố sản xuất trong nền kinh tế. 

Một thập niên giá tăng nhờ kỳ vọng, không nhờ dòng tiền 

Trong nhiều năm qua, giá bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM liên tục tăng mạnh, trong khi giá cho thuê và khả năng khai thác lại tăng chậm hơn đáng kể. Thực tế này khiến khoảng cách giữa giá bán và giá trị sử dụng ngày càng được nới rộng, đặt ra câu hỏi về tính bền vững của mặt bằng giá hiện nay. 

Chia sẻ với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng dữ liệu thị trường trong 10 năm cho thấy sự lệch pha ngày càng rõ rệt giữa giá bán và giá trị khai thác. Nhiều tài sản gần như không tạo ra dòng tiền, thậm chí bị bỏ hoang trong thời gian dài, vẫn tăng giá mạnh chỉ nhờ kỳ vọng. 

“Một mảnh đất trống không tạo ra một đồng dòng tiền, một căn nhà bỏ hoang nhiều năm vẫn có thể tăng giá gấp 2-3 lần chỉ nhờ tin đồn, quy hoạch” - ông Tuấn nhận định. 

Chính cơ chế kỳ vọng này đã góp phần đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao, trong khi hiệu quả sử dụng đất, một chỉ số quan trọng phản ánh chất lượng tăng trưởng lại không cải thiện tương xứng. Thị trường phát triển theo chiều rộng, dựa nhiều vào đầu cơ, tích trữ tài sản và “lướt sóng”, thay vì dựa trên nhu cầu ở thực hay khả năng khai thác kinh tế. 

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, giai đoạn này đang đi đến hồi kết. Từ năm 2026 trở đi, thị trường bất động sản được dự báo sẽ bước vào một trạng thái hoàn toàn mới, khi hàng loạt chính sách về dữ liệu, tín dụng và thuế đồng loạt phát huy tác dụng, buộc bất động sản phải quay về đúng bản chất kinh tế của nó là tạo ra dòng tiền và giá trị sử dụng thực. 

Một trong những thay đổi mang tính nền tảng là việc triển khai mã định danh bất động sản từ ngày 1/3/2026. Có thể hiểu, mỗi mảnh đất, mỗi ngôi nhà sẽ có một “căn cước công dân” riêng, gắn với thông tin về chủ sở hữu, vị trí, tình trạng pháp lý và lịch sử giao dịch. 

Nguồn: https://vietnamfinance.vn/sau-mot-thap-nien-tang-gia-nho-ky-vong-bat-dong-san-doi-mat-cuoc-sang-loc-moi-d139611.html