Giá lập đỉnh nhưng thanh khoản không nóng   

Dữ liệu của One Mount Group cho thấy, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã lên tới khoảng 86 triệu đồng/m², mức cao nhất từ trước đến nay. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là tỷ lệ hấp thụ của thị trường gần tương đương với lượng cung chào bán, phần nào cho thấy cầu thực vẫn đang dẫn dắt thị trường, thay vì hiện tượng “ôm hàng” mang tính đầu cơ.   

Nhìn vào cơ cấu nguồn cung mới, dữ liệu cho thấy nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp, trong khi căn hộ giá vừa túi tiền gần như vắng bóng. Đây là nguyên do mặt bằng giá bình quân bị đẩy lên, ngay cả khi số lượng giao dịch không tăng đột biến.   

Thực tế tương tự cũng diễn ra tại TP. HCM. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường ghi nhận sự cải thiện về thanh khoản nhưng chưa xuất hiện các đợt tăng nóng. Mức độ quan tâm của người mua quay trở lại có chọn lọc, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác ở thực hoặc cho thuê.   

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tính đến quý IV/2025, giá rao bán chung cư trên toàn quốc đã tăng khoảng 56% so với quý I/2024, trong đó chung cư là phân khúc tăng mạnh nhất. Tuy nhiên, mức độ quan tâm và lượng tin đăng tăng song hành, phản ánh sự phục hồi có kiểm soát, thay vì tâm lý đầu cơ lan rộng như các giai đoạn trước.   

Giá tăng vì cấu trúc thị trường thay đổi   

Theo Avison Young , đà tăng giá bất động sản hiện nay không xuất phát từ bong bóng đầu cơ, mà phản ánh sự thay đổi cấu trúc đô thị và chi phí đầu vào. Từ năm 2026, bảng giá đất mới cùng hệ số điều chỉnh (hệ số K) chính thức được áp dụng làm gia tăng chi phí phát triển dự án, đặc biệt tại các khu vực lõi đô thị.   

Bên cạnh đó, quá trình rà soát pháp lý kéo dài trong nhiều năm đã khiến nguồn cung bị nén lại. Khi các dự án đủ điều kiện pháp lý quay trở lại thị trường, chi phí đất đai, chi phí tài chính và chi phí tuân thủ đều cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước, buộc giá bán phải điều chỉnh theo.   

Savills Việt Nam cũng chỉ ra rằng nguồn cung căn hộ giá rẻ và trung cấp tại các đô thị lớn đã sụt giảm mạnh trong nhiều năm liên tiếp. Thay vào đó, các dự án mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung - cao cấp, nơi có khả năng bù đắp chi phí và đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe về pháp lý, quy hoạch và tiêu chuẩn xây dựng.   

Ở Hà Nội, sự phân hóa diễn ra rõ nét giữa các khu vực. Khu đông và khu tây tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới nhờ lợi thế hạ tầng và quỹ đất, trong khi khu vực lõi trung tâm gần như không còn dư địa phát triển dự án mới. Điều này khiến giá tại khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, còn người mua buộc phải dịch chuyển ra vùng ven nếu muốn tiếp cận mức giá dễ chịu hơn. Điều này diễn ra tương tự tại TP. HCM.   

Theo One Mount Group , dòng tiền trên thị trường đang rời xa đầu cơ ngắn hạn để quay về phục vụ nhu cầu ở thực. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường giữ được sự ổn định tương đối, ngay cả khi mặt bằng giá tiếp tục đi lên.   

Không phải bong bóng, nhưng áp lực an cư gia tăng   

Từ góc nhìn chuyên gia, nhiều ý kiến cho rằng việc gọi đà tăng giá hiện nay là “bong bóng giá” là chưa thỏa đáng. Thị trường không ghi nhận hiện tượng tăng giá phi mã trong thời gian ngắn, cũng không xuất hiện làn sóng vay vốn ồ ạt để đầu cơ như giai đoạn 2017 - 2018. Ngược lại, thị trường đang vận hành theo hướng chọn lọc hơn.   

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, bất động sản cuối năm 2025 đã vượt qua giai đoạn nhạy cảm của biến động lãi suất và bước vào trạng thái phục hồi có chọn lọc. Dòng tiền chưa quay lại ồ ạt, nhưng đã xuất hiện sự quan tâm rõ rệt ở các phân khúc có giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền.   

Tuy nhiên, mặt bằng giá mới đang đặt ra thách thức lớn đối với người thu nhập trung bình. Khi giá nhà tại khu vực trung tâm liên tục leo thang, nhóm người mua ở thực ngày càng bị đẩy ra xa trung tâm, buộc phải chấp nhận quãng đường di chuyển dài hơn hoặc lựa chọn các sản phẩm có diện tích nhỏ hơn.   

Sự phân hóa này cũng thể hiện rõ trong hành vi tìm kiếm. Dữ liệu của batdongsan.com.vn ghi nhận trong khi mức độ quan tâm đến chung cư và nhà riêng duy trì ổn định, các phân khúc mang tính đầu tư cao như đất nền, biệt thự hay nhà phố ghi nhận mức sụt giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này cho thấy thị trường đang “lọc” dần yếu tố đầu cơ, nhưng đồng thời làm lộ rõ bài toán an cư của đại bộ phận người dân đô thị.   

Các chuyên gia cho rằng để kiểm soát mặt bằng giá bất động sản trong trung và dài hạn, giải pháp then chốt không nằm ở các biện pháp hành chính ngắn hạn, mà ở việc gia tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực.   

Trước hết là cần đẩy nhanh quá trình hoàn thiện pháp lý và triển khai các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Khi nguồn cung được cải thiện, áp lực tăng giá sẽ dần được hóa giải một cách tự nhiên.   

Bên cạnh đó, việc phát triển hạ tầng giao thông liên vùng cần được xem là giải pháp căn cơ. Hạ tầng tốt sẽ mở rộng không gian đô thị, giúp người dân có thêm lựa chọn nhà ở ngoài khu vực trung tâm mà vẫn bảo đảm khả năng kết nối, từ đó giảm áp lực lên mặt bằng giá lõi đô thị.   

Ở góc độ thị trường, các chính sách minh bạch hóa dữ liệu, gắn mã định danh bất động sản và chuẩn hóa thông tin giao dịch được kỳ vọng sẽ giúp thị trường vận hành thực chất hơn. Khi thông tin đầy đủ và minh bạch, dư địa cho đầu cơ và thổi giá sẽ bị thu hẹp, nhường chỗ cho các quyết định mua bán dựa trên giá trị thật.   

Nhìn tổng thể, giá nhà tiếp tục tăng trong năm 2026 không đồng nghĩa với bong bóng. Đó là hệ quả của quá trình tái cấu trúc thị trường kéo dài, trong đó giá bất động sản phản ánh ngày càng rõ chi phí đất đai, cấu trúc đô thị và sự khan hiếm nguồn cung phù hợp. Vấn đề đặt ra không phải là giá có giảm hay không, mà là làm thế nào để nhiều người hơn có thể tiếp cận được nhà ở trong mặt bằng giá mới - bài toán cốt lõi của thị trường bất động sản giai đoạn tới.   

Nguồn bài viết: https://kinhte24h.net.vn/gia-nha-tang-cao-co-la-bong-bong-gia-a1964.html